La frase Gestión de Activos Inmobiliarios es un espectro más amplio de lo que imaginamos. Y para poder entenderla mejor le pedimos ayuda a nuestro Director de Negocio en Todoser, Jose A.Sanchez, que nos envía este artículo:
La información es la base
Si realmente queremos abordar esta cuestión debemos profundizar en lo que, a mi juicio, es muy relevante en este campo. Y profundizando se me ocurre una frase que debe ser clave antes de emitir cualquier valor o actuar de cualquier forma, y es “Informarse previamente a actuar”. Yo creo que esa sea la seña principal de cualquier profesional que se precie y en cualquier campo o ámbito.
Antes de hablar sobre la propia gestión de activos, es importante decir que el motor principal de este negocio son los mercados, eso está fuera de ninguna duda. Y en ese sentido a menudo hay que estar alerta por las oscilaciones mercantiles o bursátiles y sobre todo la situación política nacional e internacional. Frecuentemente los mercados extranjeros e inversores se basan en una situación y estudio del producto que tenemos y eso hace variar intenciones de operaciones en unos territorios u otros. Aquí también se puede aplicar la formulación de vasos comunicantes.
Además, en lo que respecta a producto como tal, las grandes promotoras están cogiendo de nuevo peso y abarcando con nuevos proyectos los nichos de mercado en las zonas de influencia importantes.
La Gestión de Activos
Centrándonos en la pura gestión de activos, hace unos años presente varios proyectos a organizaciones con proyectos globales de gestión. En mi opinión la gestión global de activos debe orientarse no tan solo a la comercialización, sino también a la conservación de un activo. Es muy común en volúmenes muy grandes el tener un peso casi único la pura comercialización. No hemos de olvidar que el fin de toda gestión es ese, pero también considero que una conservación correcta de cualquier activo debe
ser fundamental a la hora de comercializarlo después a fin de no incurrir en sanciones o incluso perdidas de valor de dicho activo en el balance contable de una propiedad, o en una bajada de valor por su estado no conservado. Eso sin entrar a valorar sanciones. La conservación conlleva un esfuerzo, dedicación y dotaciones que no suele verse a corto plazo como importante, pero si a medio largo plazo se ven resultados muy diferenciales VS una no inacción.
La Conservación
En cuanto a la conservación, que es el área que nos ocupa en la compañía, se ha de decir que lógicamente estamos expuestos a decisiones de la propiedad, siempre en base a las dotaciones y presupuesto. Pero nuestra obligación como profesionales, y así lo venimos haciendo y es el camino correcto, es ser el altavoz y fiscal de la propiedad en el campo de trabajo. Actuaciones como independientemente de presupuestar partidas para su comercialización
son vitales, pero también es vital advertir y recomendar de servicios comunes no adaptados, reglamentaciones fuera de uso y legislación, e incluso situaciones complejas entre los vecinos para/con la propiedad por deudas anteriores, comunicación no mantenida con otros propietarios, problemas generales edificio, etc., Todo lo anterior puede acarrear problemas en la comercialización que es el fin.
Los diferentes territorios también son sensibles a una mayor conservación o como mínimo estudio del medio. No es lo mismo un suelo en Galicia que en Extremadura. Ni una vivienda en Barcelona ciudad que en Extremadura o Canarias. En los distintos parámetros de legislación actual, Planes Urbanos y políticas Sociales y urbanísticas, los factores se ven alterados y el seguimiento no debe ser el mismo. Por lo tanto, las directrices finales tampoco. Es un compendio de analizar toda la situación global de un activo, ver que evolución ha mantenido y finalmente elaborar un plan de negocio para dicho activo o paquete de activos.
La Banca
El groso de todos los activos en comercialización desde hace unos años, ha venido básicamente de nichos procedentes de Banca tradicional, y por defecto a posterior de fondos que han ido absorbiendo la gestión y titularidad de activos. Estos activos siempre han sido los mismos, pero no así sus titulaciones, los diferentes gestores e incluso las formas de conservaciones y acciones preventivas y correctivas de cada uno de los anteriores. El mercado ha ido cambiando y adaptándose a las necesidades tanto de la demanda como de sus propiedades y por ultimo las políticas comercializadoras de estos.
Una correcta gestión global requiere reforzar y abarcar todas las áreas de gestión, desde la recepción, saneamiento legal y titulación correcta, pasando por el saneamiento y análisis técnico inicial, estudio comercial previo, detección anomalías de cualquier tipo, actuaciones técnicas de conversación, gestiones comunitarias y de organismos oficiales hasta por último acciones comerciales adecuadas en función de campañas comerciales.
Todoser y la Gestión de Activos
Por nuestra parte en TODOSER intentamos siempre dotar a nuestra labor técnica de un plus en la adecuación y gestión técnica ya que consideramos que no solo debemos ceñir nuestra función al ámbito estricto que se nos ha encomendado y en los parámetros y tareas autorizadas, sino que debemos ser fiscales sobre el terreno para denunciar y dar fe de las casuísticas especiales que el activo requiera. La visión debe ser mucho mas global que lo autorizado e ir mas allá en el estudio de las acciones a realizar. Con esta praxis anterior no siempre se garantizan que se realizan acciones correctas, pero si se hace constar y poner en pre aviso de lo recomendable en cada situación y activo.
La teoría es como debería ser y no siempre es así. Al final dentro de cada casa los Valores contables mandan y lo adjudicado y aprobado en una actuación va a depender siempre de números generales, pero la obligación como proveedores a nuestros clientes es dar todo el soporte posible, y no solo realizando correctamente la actuación sino haciendo constar todo lo evidenciado en nuestra visita.
Entrando en el capitulo de equipos y personas, y al igual que todas las propiedades, Entidades y sociedades propietarias son diferentes y piensan de formas diferentes a nivel organizativo, cabe indicar que en cuanto a proveedores y empresas de gestión la tónica es similar, no así en los grandes gestores nacionales que tienen una visión parecida en lo que respecta a la dotación de recursos territorialmente hablando. Creo firmemente que una red de proveedores es básica y necesaria para una correcta ejecución sobre el terreno, pero también es importante destacar que al final todo se basa en sensaciones sobre estas empresas.
proveedores es básica y necesaria para una correcta ejecución sobre el terreno, pero también es importante destacar que al final todo se basa en sensaciones sobre estas empresas.
A menudo los contratos Marco de tipo nacional garantizan una hegemonía económica y sobremodo una dotación territorial “a priori” de recursos en todos los territorios. Pero también opino, por mi propia experiencia, que esto no siempre garantiza un resultado correcto ni en plazos ni en rapidez en la gestión.
Mi experiencia en Gestión de Activos
A inicios de mi experiencia en este mundo, hubo dos frases de mi anterior responsable que marcaron mi aprendizaje en esta etapa. “El tiempo es dinero”. Esto venia referido a que es preferible hacer una actuación de forma urgente y no paralizar la gestión de ningún activo pendiente de reuniones, comités y decisiones en una junta ya que frecuentemente en cualquier actuación que va demorándose el activo va perdiendo valor y se va deteriorando, sobremodo si es de urgencia.
El otro termino referido era algo que solíamos comentar en los comités de dirección, y era que “éramos los mejores porque teníamos los mejores proveedores”. Esto puede parecer presuntuoso, pero tiene su significado. En la decisión de colaboraciones y estructura que teníamos planteada, localmente hablando, nuestros colaboradores técnicos eran los escogidos territorialmente para darnos un soporte rápido sobre el terreno ante cualquier eventualidad,
y por lo tanto a unos precios adecuados y con calidades buenas. buenas. Volviendo a lo anterior sobreentiendo que contar con una red de técnicos por zonas es lo mas adecuado si en ese territorio no dispones de tu colaborador prioritario. Y de hecho estoy convencido que la competencia entre proveedores es buena y necesaria porque hace competir en calidad y servicio a todos los proveedores.
No soy partidario de globalizar toda la gestión nacional en empresas de gestión nacionales ya que al final el resultado no es el esperado en muchos casos. Desde la óptica de un servicer el tener únicamente dos o tres proveedores nacionales para todas sus casuísticas, lastra enormemente en cuanto a resultados y actuaciones y eso es un error enorme.
Impresiones
Actualmente estamos trabajando con varios Servicers nacionales y estoy sorprendido gratamente de la diversidad de colaboradores que tienen todos, así como despachos de gestión técnica. Y esto personalmente me hace ver que las cosas se están haciendo mucho mejor que antes y sobre todo que se diversifica el riesgo y se atomiza la gestión.
Por acabar indicar que la gestión de activos es una política muy estudiada en los comités y direcciones de empresa, pero que al final es mucho más sencillo cualquier plan de estrategia, y es aplicar el sentido común. Tener una visión globalizada, organizada, con un escenario de actuaciones bien claro, y una estrategia definida en lo que a objetivos y resultados esperados se refiere.
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